Det behövs ett helhetsgrepp kring seniorers bostäder. Skapa förutsättningar för ett värdigt åldrande oavsett om man äger eller hyr sitt hem, skriver Michael Guldstrand.
När samhället uppmanar äldre att lämna sina villor och bostadsrätter för att flytta till trygghetsboenden och hyresrätter, riskerar vi att leda en hel generation rakt in i en ekonomisk fälla. I ett land där 70 procent av seniorerna äger sitt boende är detta inte bara individens problem – det är en tickande samhällsbomb!
Sverige står inför en dramatisk demografisk förändring. Antalet personer över 80 år kommer att öka med 39% till 2033 och med hela 53% till 2043. Med denna utveckling har trygghetsboenden seglat upp som kommunernas favoritlösning på framtidens äldreboende. De erbjuder tillgänglighetsanpassade lägenheter med trygghetsvärd som bidrar till social gemenskap. För många äldre som känner sig otrygga eller ensamma framstår detta som den perfekta lösningen.
Men är det verkligen så enkelt? Ta Lennart och Marianne, ett typiskt svenskt par i 70-årsåldern. De köpte sin villa för 400 000 kr år 1984, idag värderad till 2,5 miljoner kr. De överväger att att sälja och flytta till ett nyproducerat trygghetsboende med 60kvm och en månadshyra på 12 000 kr. Mindre underhåll, mer tillgänglighet och service. Men under ytan lurar en ekonomisk fälla.
Efter försäljning och reavinstskatt får de cirka 2 miljoner kr. Men efter 20 år i hyresrätten kommer de ha ett negativt eget kapital på drygt 150 000 kr. Är det verkligen trygghet?
Om de istället väljer en seniorbostadsrätt och därmed stannar kvar i fastighetsmarknaden, kan de efter 20 års konservativ värdeutveckling och lägre månadskostnader istället ha byggt upp närmare 4 miljoner kr. Även utan prisutveckling kommer de ha ett boende värt 2 miljoner vid 90 års ålder.
Att uppmuntra äldre att lämna fastighetsmarknaden är varken humant eller samhällsekonomiskt försvarbart.
Det som gör situationen särskilt problematisk är att beslutet att lämna fastighetsmarknaden ofta blir oåterkalleligt. När en senior väl sålt sin bostad blir tröskeln tillbaka till ett ägt boende ofta oöverstiglig. Det är svårt att få arbete eller lån, pensionen faller och fastighetspriserna stiger.
Social isolering är ett växande problem bland seniorer. Medan trygghetsboenden kan skapa sociala sammanhang, erbjuder moderna seniorbostadsrätter större möjligheter att påverka sin boendemiljö och sociala tillvaro. En nyproducerad bostadsrätt är lika lättskött som en hyresrätt. Med uppskovsregler för reavinstskatten minskar den ekonomiska påfrestningen.
Kommunerna å sin sida argumenterar för att trygghetsboenden frigör bostäder för yngre familjer. Men ännu större incitament skapas med seniorbostadsrätter eftersom vi då får ett alternativ som bygger kapital och trygghet istället för att tära på det – vilket i sin tur minskar belastningen på kommunernas ekonomiska stödsystem.
Men vad är trygghet? När pensionen som verkade tillräcklig vid 65 blir otillräcklig medan hyran stiger med inflationen skapas en nedåtgående spiral. Ekonomisk stress gerl sämre hälsa och livskvalitet, vilket ökar belastningen på vård och omsorg. En stressad ekonomi kan också leda till social isolering, när äldre inte längre har råd att delta i aktiviteter på det sättet de önskar. Det här är alltså inte bara en fråga om individens ekonomi – det är en samhällelig utmaning.
Framförallt måste vi börja se bostadsfrågan för äldre som den välfärdsfråga den faktiskt är. För de 70 procent som äger sitt boende är valet tydligt – seniorbostadsrätter erbjuder en ekonomiskt hållbar framtid. Men vi kan inte blunda för de 30 procent som redan står utanför fastighetsmarknaden. Här krävs särskilda insatser – från subventionerade hyror och förstärkta bostadsbidrag till mer hållbara fastighetsprojekt så att hyrorna inte sticker iväg på samma sätt som för nybyggen. Det gäller att skapa vägar in i, inte ut ur, fastighetsägande för att undvika ett permanent tudelat samhälle bland våra äldre.
Vad kan då göras? För det första måste vi sluta behandla alla seniorboenden som likvärdiga alternativ. Kommuner och bostadsaktörer behöver bli mycket tydligare med de ekonomiska konsekvenserna av olika boendeformer. För det andra behövs politiska initiativ som gör det lättare för äldre att bo kvar i, eller flytta mellan, ägda boendeformer:
- Jämställ stödsystemen för seniorboenden. Dagens investeringsstöd ger upp till 3 600 kr per kvadratmeter för nybyggnation av hyresrätter för äldre, medan bostadsrätter endast kan få stöd för anpassning av gemensamma utrymmen – och då begränsat till maximalt 200 000 kr. Det är en dramatisk skillnad som snedvrider marknaden och styr äldre mot hyresboenden trots att det ofta är ekonomiskt ofördelaktigt på längre sikt.
- Återinför möjligheten till pensionsavsättningar för 50+. Sverige har gått från att 2008 tillåta ett årligt avdrag på 12 000 kr till att helt slopa det 2016. Som ett av få OECD-länder utan bredare stimulans av privat pensionssparande behöver vi ett system som åtminstone speglar företagares möjligheter.
- Skapa innovativa finansieringsmodeller för framtida seniorboenden. Möjliggör för yngre att investera i framtida seniorboenden, med kommunal garanti och andrahandsuthyrningsrätt. Detta skulle stimulera byggandet, aktivera outnyttjat kapital och säkra framtida tillgång på anpassade bostäder.
Vi måste ta ett helhetsgrepp om seniorers boende och ekonomi. Att uppmuntra äldre att lämna fastighetsmarknaden för en tillvaro med ständigt stigande hyror är varken humant eller samhällsekonomiskt försvarbart. Vi behöver istället skapa förutsättningar för ett värdigt åldrande där ekonomisk trygghet går hand i hand med ett anpassat boende – oavsett om man äger eller hyr sitt hem.
Michael Guldstrand
Entreprenör & affärsidkare inom finansiella tjänster, IT och samhällsfastigheter.
