"Visst är det alltmer en myt att villaboende pensionärer inte har råd att flytta till en bekväm bostadsrättslägenhet". Det säger SPF Seniorernas bostadsexpert Fredrik von Platen som reder ut vilka möjligheter som finns.
Senioren skrev under söndagen om Swedbank och Sparbankernas rapport som visar att allt fler grupper har svårt att köpa egen bostad – men att äldre husägare som bott länge i sina hus har ett bra läge att flytta utan att ta nya lån.
Fredrik von Platen bekräftar den bilden.
– En ny bostadsrätt kan tyckas dyr, med det är också den villa som en senior säljer. Det är för många den största tillgången man har. Den gäller det att förvalta.
Men kapitalvinstskatten lägger beslag på för mycket vid en bostadsförsäljning?
– Jo, men från och med 2021 har det skett vissa regeländringar om hur kapitalvinsten kan disponeras.
Över hälften av 65-plussarna äger sin bostad i form av en villa eller radhus. Resten bor i flerbostadshus. Tjugo procent bor i bostadsrätt och resten i hyresrätt.
– Nästan alla som bor i villa eller radhus kommer efterhand som vi blir äldre att få en del problem med att klara av trädgårds- och fastighetsskötsel. Det är en tidsfråga, säger Fredrik von Platen.
Därtill har det typiska enfamiljshuset trappor till källare och övervåning där av tradition sovrum och badrum är belägna. Många av oss bor kvar ändå, därför huset som man bott i som familj har stora affektionsvärden på gamla dar. Man har kanske grannar sedan yngre år som man vill vara lojal mot. Inget fall är det andra likt, resonerar Fredrik von Platen.
– Så visst, det är jobbigt att flytta, men vi ska vara klara över att det ofta det är ekonomiskt görligt, säger Fredrik von Platen som i faktarutan här nedan gör en omfattande beräkning till stöd för sin uppfattning.
Ett exempel
Så här beskriver SPF Seniorernas sakkunnige i bostadsfrågor Fredrik von Platen hur möjligheterna faktiskt kan se ut. Exemplet är alltså från en medelstor stad.
Där byggs 70 kvadratmeter stora nya bostadsrättslägenheter passande och tänkta för seniorer. De byggs cirka 5 km utanför centrum i en attraktiv villaförstad där dagens pensionärer köpte sitt hus runt 1975-80, och i den stadsdelen vill man gärna bo kvar. Lägenhetens insats är på 2 000 000 kronor. Månadsavgiften uppgår till 4 000 kronor.
Vad säger du alltså till den villaägare som undrar hur man ska ha råd med en sådan lägenhet?
– Anta att ni har en villa på orten som ni, enligt mäklarna, kan sälja för 3 miljoner kronor Ni köpte den för 300 000 kronor på 1970 talet, svarar Fredrik von Platen.
– Under alla dessa år har ni gjort förbättringsinvesteringar, finansierat genom banklån, på huset och tomten för sammanlagt 600 000 kronor. Ni har kanske bytt från el till vattenburen värme, byggt en friggebod, kanske låtit spika ihop en carport, bytt till isolerglas, dragit in bergvärme, glasat in uteplatsen, tilläggs-isolerat vinden och så vidare.
I exemplet har man amorterat på bolån med inteckning i fastigheten, men har kvar 400 000 kronor i låneskuld efter alla investeringar.
• Det blir då en vinst vid försäljningen; 3 000 000 – 300 000 – 600 000 = 2 100 000 kronor.
• På den försäljningen blir det en kapitalvinstskatt; 22/100 x 2 100 000 på cirka 460 000 kronor.
– Men eftersom ni köper en lägenhet – en ersättningsbostad – för 2 miljoner kronor behöver inte hela vinstskatten betalas in nu.
Fredrik von Platen fortsätter beräkningen steg för steg:
• Endast 1/3 av vinsten dvs 153 000 kronor. 460 000 – 153 000 = 307 000 kronor behöver inte betalas in nu. Det beloppet söker man uppskov på. Kvar till lägenhetsinsatsen är vinsten – 1/3 av vinstskatten – gamla banklånet dvs 2 100 000 – 153 000 – 400 000 = i runda tal 1 547 000 kronor.
• Behov att låna i banken till insatsen blir då endast: 2 000 000 – 1 547 000 = 453 000 kronor. Ett inteckningslån på bara cirka 23 procent av lägenhetens marknadsvärde kan ingen bank neka – även om man är senior – till en ränta under 2,0 procent = högst cirka 9 000 kronor per år i ränta; eller cirka 760 kronor per månad. Eftersom bolånet på 453 000 kronor är långt under 50 procent av marknadsvärdet på lägenheten blir det ingen ”tvångsamortering”.
– Uppskovsbeloppet 307 000 kronor är ju från och med i år att betrakta som ett ”amorteringsfritt lån från staten” när ni köper en ersättningsbostad.
Månadsavgiften på lägenheten är satt till 4 000 kronor + räntan på bolånet (453 000 kronor) vilken blir högst 760 kronor per månad. Boendekostnad per månad blir då högst 4 760 kronor.
– Det är säkerligen mindre än vad ni betalar för att bo i villan. Därtill, glöm inte att räntan på det lilla bolånet är avdragsgill.
– Före 2021 hade ni varit tvungna att betala en straffränteavgift på uppskovsbeloppet som motsvarade en marknadsränta på cirka 3 procent eftersom straffräntan inte var avdragsgill. Månadsavgiften skulle öka med 750 kronor, och kanske skulle banken kräva 1 procent amortering på ert lån i banken, vilket betyder ytterligare 400 kronor som ska ut varje månad.
Det är ett belopp som inte räknas som en boendeutgift och därför inte tas med när bostadstillägget beräknas, säger Fredrik von Platen.
Men skulle man kanske som senior välja att flytta till en hyresrätt i stället?
– Låt oss se vad det får för ekonomiska konsekvenser. I samma medelstora residensstad får ni betala 10 900 kronor per månad i hyra för en relativt ny och tillgänglig hyresrätt. Er pension bör uppgå till 500 000 kronor före skatt om fastighetsägaren ska vara nöjd. Så hög pension har ni kanske när ni är två i hushållet, men när man blir ensam. Då får man flytta, vilket är något som ska undvikas om man är över åttio år. Vinsten efter villaförsäljningen på 1 640 000 kronor den kanske ni har kvar lite av att blidka hyresvärden med. Men förmögenheten utgör ett hinder för att kunna få bostadstillägg.
– Det mesta talar för – äger och bebor ni som senior ett hus, vilket mer än hälften av Sveriges 65-plussare gör, då ska ni välja att bo i en ägd bostad, hus eller bostadsrätt, så länge ni har fysiska och medicinska förutsättningar att bo kvar, avslutar Fredrik von Platen.
