Det blir allt tuffare för framtida pensionärer att få låna till en bostad. Långt arbetsliv och vinst på tidigare bostad räcker inte. Det visar en ny undersökning.
Kartläggningen finns i rapporten ”Pensionär utan bostad” som Skandiabanken släppte nyligen (28/8).
Rapporten analyserar om och var en framtida pensionär kan köpa en lägenhet i tjugo av Sveriges större städer.
Med hjälp av offentlig statistik från bland annat SCB, Svensk mäklarstatistik och Allabrf.se har Skandiabanken beräknat om personen i framtiden kommer att beviljas ett bostadslån i respektive stad.
Varannan stad
Resultatet: i nio av tjugo av Sveriges större städer riskerar framtidens pensionärer helt enkelt att nekas köp av en bostad.
Orsaken är alltså att det blir nobben till bostadslån – även om de arbetat hela livet och gjort vinst på en tidigare bostad.
Blir inlåsta
Samtidigt som unga utestängs från bostadsmarknaden ökar risken för att stora grupper pensionärer på bostadsmarknaden blir än mer inlåsta än vad man är redan idag. Något som minskar rörligheten på bostadsmarknaden ytterligare, konstaterar rapporten.
– Det här är ett hittills dolt och växande problem på den svenska bostadsmarknaden. Det är bekymmersamt att så många seniorer inte kommer kunna flytta genom att köpa en bostad i framtiden, säger Johanna Cerwall, vd på Skandiabanken.
– Regelverken behöver bli mer flexibla och ge utrymme för hänsyn till varje enskild individs livssituation.
Möjligheter stängs
Rapporten visar att problemet gäller hela Sverige.
Ja eller nej till bolån
Beräkningarna har gjorts utifrån prognoser för vad en bostadsrätt med tre rum och kök väntas kosta 2047 i respektive stad och med en kontantinsats på knappt 50 procent av bostadens marknadsvärde.
Bolån eller ej
Borås Ja
Gävle Ja
Göteborg Nej
Halmstad Nej
Helsingborg Ja
Jönköping Nej
Karlskrona Ja
Karlstad Ja
Linköping Nej
Luleå Ja
Lund Nej
Malmö Nej
Norrköping Ja
Stockholm Nej
Sundsvall Ja
Umeå Ja
Uppsala Nej
Visby/Gotland Nej
Västerås Ja
Växjö Ja
Källa: Skandiabanken
– Det är inte bara negativt för individerna som drabbas, utan även för samhället i stort. I samma stund som en pensionär nekas bostadsköp stängs möjligheterna till så kallade flyttkedjor och andra grupper utestängs från att köpa bostad, säger Johanna Cerwall.
Så har man räknat
Skandiabanken har tittat på ett typfall där en medelinkomsttagare (lärare) som idag är mitt uppe i karriären (40 år) förväntas gå i pension vid 67 års ålder, år 2047. Personen bor idag i en bostadsrätt som hon förväntas göra vinst på hela vägen fram till sin pensionering. Hon förväntas arbeta hela arbetslivet utan avbrott. Belåningsgraden är 85 procent och beräkningarna har utförts enligt de ordinarie amorteringsreglerna som gällde innan de tillfälliga lättnader som infördes till följd av covid-19-pandemin.
Rapporten pekar på några huvudorsaker till den negativa och hotfulla utvecklingen:
• bostäder blir dyrare
• det blir allt svårare att hitta en hyresrätt
• kreditregler vid köp av en bostad blir också allt hårdare
• svenska pensioner är otillräckliga
– Morgondagens pensioner riskerar att inte vara tillräckliga och sänker därmed drastiskt det potentiella låneutrymme som pensionen kan möjliggöra hos bankerna, säger Johanna Cerwall.
Lika illa för dagens seniorer
– Äntligen har en svensk bank – Skandiabanken – i en rapport, visat svart på vitt att det är svårt för 67-åringar att kunna låna till en adekvat seniorbostad när pensioneringen faller in.
Det säger Fredrik von Platen, SPF Seniorernas expert i bostadsfrågor, i en kommentar på Seniorbloggen.
– Visserligen handlar rapporten om dagens 40-åringar, med medelinkomst och som går i pension om 27 år. SPF Seniorerna har emellertid konstaterat i olika sammanhang, att det är lika illa ställt för dagens seniorer.
Den enligt Fredrik von Platen ”mycket välgjorda rapporten redovisar att alla Finansinspektionens olika påhitt sedan 2011, utan stöd i ekonomisk forskning, bara resulterat i att förlama vår bostadsmarknad”.
– SPF Seniorerna anser, inte minst efter att ha läst Skandiabankens rapport, att det är nödvändigt att bedöma seniorers betalningsförmåga när det gäller bostadslån på ett helt annat sätt än en 40-årings, som ju till exempel kan bli arbetslös eller arbetsoförmögen. Pensionsinkomsten är säker om än lägre än en normal anställningsinkomst.
Problemet togs nyligen upp av SPF Seniorerna i en annan rapport, ”Det saknas rimliga bolånealternativ för seniorer”.
– Som det är nu, drivs vi seniorer mot att ta kostsamma seniorlån i kreditinstitut som erbjuder oss dessa till ockerräntor. Dessa så kallade kapitalfrigörningskrediter har – hör och häpna – fått klartecken från Finansinspektionen, säger Fredrik von Platen.
Han räknar upp en rad förslag till hur läget kan förbättras.
• En ägd bostad som vi avyttrar bör inte kapitalvinstbeskattas förrän den, eller ersättningsbostaden, avyttras för sista gången.
• Kapitalvinstbeskattningen ska anpassas till hur länge man ägt bostaden. Ju längre tid man ägt den desto lägre skattesats.
• Från risksynpunkt bör en pensionsinkomst bedömas generösare än en anställningsinkomst när bostadslånets storlek ska fastställas.
• Kravet från Finansinspektionen och bolånebanken, att en låntagare ska klara av en räntehöjning upp till 7 procent, bör tas bort.
